Eigenheim vs. Kapitalanlage — der entscheidende Unterschied
Ein Eigenheim kaufst du, um selbst drin zu wohnen. Eine Kapitalanlage-Immobilie kaufst du, damit andere darin wohnen — und du monatlich Miete einnimmst. Das klingt einfach, hat aber komplett andere Konsequenzen für die Finanzierung, die Steuern und deine Renditerechnung.
Beim Eigenheim zählt vor allem: gefällt mir die Lage, die Größe, der Grundriss? Bei der Kapitalanlage zählt: Was zahlt der Mieter, was kostet mich das Objekt im Monat nach Zinsen und Tilgung, und was bleibt übrig? Emotionen haben in dieser Rechnung keinen Platz.
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Beispiel: 7.200 € Jahreskaltmiete ÷ 150.000 € Kaufpreis = 4,8 %. Als Faustregel gilt: unter 3,5 % brutto lohnt sich das Objekt in den meisten Märkten nicht.
Cashflow: Was bleibt dir monatlich nach Rate, Hausgeld und Rücklage? Ziel ist es, dass sich die Immobilie selbst trägt — im Idealfall bleibt sogar ein kleiner Puffer. Viele unserer Käufer starten mit 50–200 € positivem Cashflow pro Monat.
Multiplikator: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Multiplikator von 20 bedeutet: du bezahlst 20 Jahreskaltmieten. Je niedriger, desto günstiger das Objekt.
Warum Kapitalanlage heute mehr zählt denn je
Inflation frisst Erspartes. Ein Tagesgeldkonto mit 2 % Zinsen bei 3 % Inflation ergibt einen realen Verlust. Immobilien hingegen steigen langfristig mit der Inflation — weil Mieten steigen und weil das Objekt selbst an Wert gewinnt.
Dazu kommt der Hebel: Mit 30.000 € Eigenkapital kaufst du eine 150.000-€-Immobilie. Steigt diese um 10 %, hast du nicht 10 % auf dein Kapital verdient — sondern 50 %, weil der Wertzuwachs auf den vollen Kaufpreis entfällt, nicht nur auf deinen Einsatz.
Was immo.tommy anders macht
Wir kaufen nicht irgendetwas. Wir analysieren Objekte nach harten Zahlen — Rendite, Kaufpreisfaktor, Mietpotenzial, Nebenkosten. Jede Immobilie, die du von uns bekommst, hat unsere Prüfung durchlaufen. Du bekommst 1–3 passende Objekte auf Basis deiner Situation, nicht 50 Listings wie bei einem Portal.