Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?
Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) solltest du in cash mitbringen. Bei einer 180.000-€-Wohnung in Baden-Württemberg sind das rund 36.000 € Eigenkapital plus ca. 12.000–15.000 € Nebenkosten — also rund 50.000 € gesamt.
Mit weniger Eigenkapital geht es auch, aber dann wird der Zinssatz teurer und die Bank fordert oft eine Risikoprämie. Unter 10 % Eigenkapital wird es schwierig, eine Finanzierung zu bekommen — zumindest zu attraktiven Konditionen.
Zinsbindung: 10 Jahre oder 15 Jahre?
Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre) bedeutet: du profitierst von günstigeren Anfangszinsen, trägst aber das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird. Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) gibt Planungssicherheit — du weißt genau, was du in 12 Jahren noch zahlst.
Für Kapitalanlage-Immobilien empfehlen wir 10–15 Jahre. Das gibt dir Zeit, den Wert zu steigern und die Tilgung aufzubauen, ohne sofort refinanzieren zu müssen.
Tilgung: Der unterschätzte Hebel
Viele Erstfinanzierer wählen 1 % Anfangstilgung — weil das die Rate niedrig hält. Das ist ein Fehler: Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins zahlst du die Immobilie in etwa 50 Jahren ab. Bei 2 % Tilgung sind es rund 32 Jahre.
Für Kapitalanlagen empfehlen wir 2–3 % Anfangstilgung. Ja, die Rate ist höher — aber der Kredit schrumpft schneller, du baust Eigenkapital auf, und die Anschlussfinanzierung ist günstiger, weil das Restdarlehen kleiner ist.
Annuität, Zinsen und die monatliche Rate — so rechnet die Bank
Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die Zinsbindungszeit konstant. Sie setzt sich zusammen aus Zinsen + Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, der Tilgungsanteil niedrig. Mit jedem Monat dreht sich das Verhältnis — du tilgst mehr, zahlst weniger Zinsen.
Rechenbeispiel: 150.000 € Kredit, 3,8 % Zinssatz, 2 % Anfangstilgung. Rate: ca. 725 € / Monat. Monat 1: 475 € Zinsen, 250 € Tilgung. Nach 10 Jahren: ca. 330 € Zinsen, 395 € Tilgung.
Was noch dazukommt: Die echten Gesamtkosten
Neben der Bankrate kommen Hausgeld (Verwaltung, Instandhaltung, oft 200–400 €/Monat) und eine Instandhaltungsrücklage (ca. 1 € pro m² pro Monat). Diese musst du in deine Cashflow-Rechnung einbeziehen — sonst überschätzt du deinen monatlichen Überschuss.