Die häufigste Fehlerquelle: Cashflow ≠ Miete minus Rate
Anfänger rechnen: Kaltmiete 900 € minus Annuität 750 € = 150 € Cashflow. Klingt gut. Ist aber falsch, weil mehrere Kostenpositionen fehlen. Realistisch betrachtet kann dieser „Überschuss” schnell zu einem Defizit werden.
Die vollständige Rechnung berücksichtigt alle laufenden Kosten, nicht-umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungsaufwand.
Die vollständige Cashflow-Formel
Einnahmen: Kaltmiete (nur die — keine Nebenkosten, die du durchleitest).
Abzüge: (1) Annuität (Zins + Tilgung). (2) Hausgeld-Anteil, der nicht auf den Mieter umgelegt werden darf — typischerweise Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage, ca. 150–300 €/Monat. (3) Nicht-umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer (falls nicht umlagebereinigt) oder Versicherungsanteile. (4) Eigene Instandhaltungsrücklage: mindestens 1 €/m²/Monat. Bei 60 m² also 60 €/Monat.
Beispiel: 900 € Kaltmiete − 750 € Annuität − 200 € Hausgeld (nicht umlegbar) − 60 € Rücklage = −110 € Cashflow. Das Objekt kostet dich 110 € im Monat. Ist das schlecht? Nicht unbedingt — wenn die Steuerersparnis durch AfA und Zinsabzug 200 € im Monat beträgt, bist du netto im Plus.
Leerstand einkalkulieren
Kein Mieter wohnt ewig. Plan mit durchschnittlich 1–2 Monaten Leerstand alle 3–5 Jahre. Das entspricht ca. 2–3 % der Jahreskaltmiete als Risikoabzug. Bei 900 € Miete: rund 18–27 € monatliche Reserve.
Steuerrückerstattung als echter Cashflow-Baustein
Viele Vermieter vergessen: Die jährliche Steuerrückerstattung aus Zinsen + AfA + Kosten ist echter Cashflow. Wer 2.000 € Steuern weniger zahlt, hat 167 € mehr im Monat — auch wenn dieses Geld erst mit der Steuererklärung kommt.
Wenn du den vollständigen Cashflow-Effekt sehen willst, inklusive steuerlicher Wirkung: Starte den Renditerechner auf immo.tommy. Dort siehst du die echte monatliche Belastung nach allem.