Was passiert, wenn die Zinsbindung endet?
Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. nach 10 oder 15 Jahren) ist der Kredit nicht abbezahlt — es gibt noch ein Restdarlehen. Du musst dieses Restdarlehen neu finanzieren, entweder bei deiner bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung).
Wichtig: Die Bank ist nicht verpflichtet, dir nach Ablauf der Zinsbindung das gleiche Angebot zu machen. In einem Hochzinsumfeld kann deine Rate deutlich steigen.
Wann anfangen zu verhandeln?
Frühestens 5 Jahre, spätestens 12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Warum so früh? Weil du ab 5 Jahren vor Ablauf sogenannte Forward-Darlehen abschließen kannst — du sicherst dir heute schon einen Zinssatz für die Zukunft.
Forward-Darlehen lohnen sich, wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen steigen. Dafür zahlst du einen kleinen Aufschlag (meist 0,01–0,02 % pro Monat Vorlaufzeit). In einem Niedrigzinsumfeld ist das eine günstige Absicherung.
Prolongation vs. Umschuldung — was ist besser?
Prolongation: Deine Bank macht dir ein Angebot. Einfach, aber oft nicht das günstigste. Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben. Verhandle immer — oder lass dir Vergleichsangebote geben.
Umschuldung: Du wechselst die Bank. Aufwand: Neubeantragung, Grundbucheintrag ändert sich, Notarkosten. Dafür: oft 0,2–0,5 % günstigerer Zinssatz. Bei 100.000 € Restschuld über 10 Jahre sind das 2.000–5.000 € Ersparnis.
Das Restdarlehen strategisch planen
Nicht nur der Zins zählt — auch die Tilgung. Nutze den Wechsel zur Anschlussfinanzierung, um die Tilgung zu erhöhen. Wenn dein Cashflow sich nach 10 Jahren verbessert hat (Miete gestiegen, Zinslast gesunken), erhöhe von 2 % auf 3 % Tilgung. Das verkürzt die Laufzeit erheblich.
Außerdem: Viele Banken erlauben Sondertilgungen von 5–10 % pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du Rücklagen aufgebaut hast, tilge aktiv — das senkt dein Zinsrisiko bei der übernächsten Anschlussfinanzierung.
Unser Team begleitet dich auch nach dem Kauf
Bei immo.tommy endet unsere Leistung nicht mit dem Notartermin. Wir begleiten unsere Käufer auch bei der Anschlussfinanzierung — weil wir wissen, dass das der Moment ist, in dem man Fehler macht oder Geld liegen lässt. Sprich uns rechtzeitig an.