Was ist AfA und warum ist sie so wertvoll?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung”. Der Gedanke: Gebäude nutzen sich mit der Zeit ab, also darfst du diese Abnutzung als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Für Wohngebäude gilt: 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert — für 50 Jahre.
Konkret: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 €. Der Gebäudeanteil (ohne Grundstück) beträgt laut Kaufpreisaufteilung 140.000 €. Davon darfst du jährlich 2 % = 2.800 € steuerlich absetzen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % spart dir das 980 € pro Jahr — einfach so, ohne Zusatzkosten.
Gebäude vs. Grundstück — die wichtige Aufteilung
Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Das Grundstück nutzt sich nicht ab. Deshalb musst du beim Kauf den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen. Dein Steuerberater hilft dabei — oder du nutzt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (online verfügbar).
In Großstädten ist der Grundstücksanteil oft höher (30–50 % des Kaufpreises), auf dem Land niedriger. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA kannst du abschreiben.
Weitere absetzbare Kosten als Vermieter
AfA ist nur einer von vielen Vorteilen. Als Vermieter kannst du außerdem absetzen: Zinsen auf das Darlehen (oft der größte Posten!), Hausgeld-Anteile (Verwaltungskosten, aber nicht die Instandhaltungsrücklage selbst), Steuerberatungskosten, Fahrtkosten zum Objekt, Reparaturen und Renovierungen sowie Werbungskosten für die Mietersuche.
In den ersten Jahren einer Kapitalanlage-Immobilie entstehen oft Verluste aus Vermietung und Verpachtung — weil Zinsen + AfA + Kosten die Mieteinnahmen übersteigen. Diese Verluste kannst du mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnen und sparst so direkt Einkommensteuer.
Wann lohnt sich der Steuereffekt am meisten?
Je höher dein persönlicher Steuersatz, desto wertvoller ist die AfA. Wer 42 % Grenzsteuersatz zahlt, spart fast doppelt so viel wie jemand mit 21 %. Genau deshalb sind gut verdienende Angestellte, Selbstständige und Ärzte die ideale Zielgruppe für Kapitalanlage-Immobilien — der Steuereffekt wirkt unmittelbar.